东莞：楼市十字路口 低库存下“房坚强”

●5月签约面积和数量降4成，低库存支撑下均价同比略涨

　　●本月多个开发商将推新盘，若政策不如预期或降价

　　有关东莞一楼盘重新调整备案价的新闻被误读，东莞陷入“限价令”漩涡，引发各方对东莞房价全面下调的预期。根据合富辉煌东莞市场研究部昨日发布的最新数据，东莞“红五月”确实已“泡汤”，签约面积和数量下降了约4成，但房价却依旧坚挺在9151元/㎡。全面降价的情况并未开始。业界戏称，东莞“房坚强”。业内人士分析，这种僵持或将在本月下旬被打破，多个开发商都有计划推出新盘，如果调控政策并未如开发商所预期，在供应加大而市场需求却低迷不振的情况下，东莞或将迎来一轮全面的降价潮。

　　库存下滑开发商降价意愿小

　　合富辉煌东莞市场研究部在昨日的报告中分析：本月的楼市走势面临严峻的考验，东莞房价已经走到了下降的十字路口。

　　查看刚过去的5月成交量，原本应是楼市成交火爆的“红五月”，东莞的成交量却严重疲软。数据显示，5月东莞一手住宅成交了40 .9万㎡，成交套数3713套，同比2013年5月，都降了四成左右。

　　在过去的8年里，这一总成交面积仅高于2010年5月，处于历史低位。但供需低迷却未带来房价的明显下降。报告介绍，5月，东莞一手住宅整体均价约9151元/㎡，同比去年5月还略涨了6.2%。

　　报告分析，这主要是由“低库存”支撑。据其统计，截至2014年5月底，东莞一手住宅库存较4月有所下降。按照2012年消化速度，消化库存仅需9 .3个月；按照2013年消化速度，消化库存仅需7.2个月。“东莞是全国为数不多几个城市中，库存在下滑的城市”，合富辉煌东莞市场研究部李兴旺分析，在“低库存”下，开发商降价意愿较小，是房价坚挺的重要支撑因素。

　　楼市暂时“hold”住了 市区仍供不应求

　　大量的购房者更急切想看到房价下调的信号。昨日起，有关东莞杭州出台“限价令”，政府调控转向“防大跌”的新闻开始出现在国内多个门户网站上，有网站甚至直接打出标题《财力下滑地方借助“限价令”托市》，开始传出东莞房价全面下调的信号。

　　根据报道，起因是南城某楼盘最新一期特价房项目因降价幅度达21%，根据政府出台的“超过备案价15%降幅，需重新备案”规定，该项目被限制网签。

　　不过，早于2011年，东莞和南京、上海、深圳等都已出台政策，为防止开发商报价虚高、高报低卖，都规定了所有新建商品房销售价格一经备案，其实际成交价不得低于备案价的15%，违者其网上销售系统将自动被锁定。这一规定并非新政，也为开发商所熟悉。

　　“这不能说明东莞房价全面暴跌下调”，有业内人士就介绍，该项目原本计划是要在2013年推出，当时东莞楼市成交火爆，开发商对楼市预期较为乐观，备案的整体均价高达12439元/㎡。到了今年4月底，这一项目真正开盘时，楼市已急转直下，开发商也在调整预期。

　　这种情况并不鲜见。今年五一期间，有品牌开发商就抛出少量特价房，将一些尾货产品降价下调了1000元/㎡，尤其是大户型豪宅和别墅，促销优惠更是扎堆。但各项促销优惠目前并未影响东莞整体房价走势。

　　据合富辉煌东莞市场研究部的统计，在过去的半年时间里，东莞房价呈现惊人的平稳，连续半年平稳在9100元上下，波动幅度均在100元/㎡以内。报告分析，在全国房价持续下行的背景下，东莞却表现出“楼坚强”，主要原因为东莞房价本身长期理性，泡沫空间较少。经历了以往多年的房价调控后，开发商更加从容应对，尤其是在低库存态势下，降价意愿较小。而且，市区楼市供不应求，房价更是坚挺，连续半年稳定在10800元/㎡上下。5月市区住宅均价约10741元/㎡，同比去年5月大幅上涨11.1%。